Erfrecht. Beroepsaansprakelijkheidszaak notaris door medewerking aan levering van onroerend goed uit nalatenschap aan een derde partij? Erfgenamen. Overeenkomstenrecht.
De Rechtbank Rotterdam heeft op 3 maart 2021 uitspraak gedaan over de vraag of een notaris aansprakelijk was voor zijn medewerking aan levering van onroerend goed van de erfgenamen aan een derde partij.
Op 11 augustus 2019 is op negentigjarige leeftijd overleden erflater.
In 2018 heeft J belangstelling getoond in aankoop van de drie percelen.
Aanvankelijk was er contact met de erflater, na zijn overlijden verliep dit contact aanvankelijk met een erfgenaam.
Bij e-mail van 1 november 2019 heeft J een bod op de drie percelen uitgebracht voor een bedrag van € 940.000,00.
Dit bod werd niet aanvaard.
Op 9 december 2019 is overeenstemming bereikt door J en de erfgenamen over een prijs voor de drie percelen van € 1.000.000,00.
Erfrecht. Beroepsaansprakelijkheidszaak notaris door medewerking aan levering van onroerend goed uit de nalatenschap aan een derde partij? Erfgenamen. Overeenkomstenrecht.
De rechter oordeelt als volgt.
J heeft verschillende juridische grondslagen aangevoerd op grond waarvan gedaagden volgens haar aansprakelijk moeten worden gehouden voor door J misgelopen winst inzake de drie percelen.
Al deze grondslagen zijn gebaseerd op het bestaan van een overeenkomst tussen J en de erven met betrekking tot de drie percelen.
De rechtbank zal zich dan ook eerst buigen over de vraag of die overeenkomst inderdaad is gesloten nu dit door gedaagden gemotiveerd wordt betwist.
Op grond van artikel 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan.
Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (artikel 3:33 in samenhang met de artikelen 3:35 en 3:37 lid 1 BW).
Of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van dat wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden.
Partijen dienen in ieder geval overeenstemming te hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst.
Beslissend is dus niet of zij nog over één of meer ondergeschikte, opengebleven punten onderhandelen.
Tot de essentialia van een overeenkomst behoren in elk geval die onderwerpen die de kern van de prestatie raken, zonder overeenstemming waarover een overeenkomst niet geacht kan worden te bestaan.
Wat nu precies als de essentialia van de overeenkomst moeten worden beschouwd is mede afhankelijk van de aard van de overeenkomst en de bedoeling van partijen.
In dat verband is ook van belang wat naar de mening van partijen als essentieel moet worden beschouwd, voor zover die mening bij de wederpartij bekend was of redelijkerwijs bekend kan worden verondersteld.
De datum van levering van een onroerend goed, in dit geval de drie percelen, behoort in beginsel tot de essentialia van een overeenkomst en gesteld noch gebleken is dat dit in deze zaak anders is.
De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat tussen partijen niet in geschil is dat J en de erven al enige tijd onderhandelden over de leveringsdatum en dat dit, getuige de e-mails, één van de laatste drie punten was waar J en de erven nog overeenstemming over moesten bereiken.
Gedaagde heeft tijdens de zitting ook onbestreden gesteld dat de leveringsdatum voor de erven een cruciaal punt was en dit is ook als zodanig benoemd in de e-mail van 3 februari 2020.
Nu de leveringsdatum een essentieel onderdeel was van de te sluiten koopovereenkomst tussen J en de erven en daarover op 31 januari 2020, op het moment van verzending van de e-mail nog geen overeenstemming was bereikt tussen J en de erven, was er op dat tijdstip in ieder geval nog geen sprake van een overeenkomst tussen die partijen.
De rechtbank passeert dan ook de andersluidende stelling van J.
Het is vervolgens de vraag of J en de erven overeenstemming hebben bereikt over de leveringsdatum na verzending van de e-mail op 31 januari 2020.
Volgens J is dit wel het geval.
J stelt in dit kader dat B van J het aanbod van de erven met zijn e-mail onverkort heeft geaccepteerd.
In deze e-mail heeft B verzocht het koopcontract toe te sturen.
B heeft opgemerkt dat het hem redelijk lijkt dat de leveringstermijn wordt gesteld op maandag 16 maart 2020.
Dit is geen afwijzing van het aanbod en ook geen voorbehoud maar niet meer dan een verzoek om de leveringstermijn alsnog op 16 maart 2020 te stellen, aldus J.
Dat laat de totstandkoming van een overeenkomst onverlet, aldus nog steeds J.
Gedaagden betwist gemotiveerd dat er, na ontvangst van de e-mail, wilsovereenstemming bestond tussen de erven en J over de leveringsdatum.
De door B gebruikte formulering kan volgens gedaagden niet anders worden beschouwd dan als een van het aanbod afwijkende voorwaarde c.q. als een voorbehoud.
Er is zeker geen (vrijblijvend) verzoek in te lezen want woorden van die strekking komen niet voor in het e-mailbericht, aldus gedaagden.
Gedaagdenberoepen zich in dit kader ook op artikel 3:35 BW en stellen dat de erven de mededeling in het e-mailbericht van 31 januari 2020 over de leveringsdatum niet hebben opgevat en ook niet op hoefden te vatten als een verzoek.
De erven hebben dit, daarentegen, beschouwd als de (zoveelste) nieuwe voorwaarde van J, aldus gedaagden.
De rechtbank volgt gedaagden in hun verweer dat er, gelet op de e-mail van J van 31 januari 2020, geen wilsovereenstemming was bereikt tussen J en de erven over de leveringsdatum.
De rechtbank kan hetgeen J in die e-mail over de leveringsdatum heeft geschreven, te weten “Echter, (…), dat de leveringstermijn wordt gesteld op maandag 16 maart 2020”, niet anders opvatten dan als een afwijzing van het voorstel van de erven dat de leveringsdatum uiterlijk 2 maart 2020 moest plaatsvinden en als een nieuw voorwaarde dat de leveringstermijn daarentegen op 16 maart 2020 moest worden gesteld.
Dat J deze nieuwe voorwaarde niet zo stellig bedoelde, zoals zij in deze procedure aanvoert, kan haar niet baten, nu J haar wil met de e-mail van 31 januari 2020 heeft geuit.
De erven mochten afgaan op de inhoud van de e-mail, welke inhoud zij redelijkerwijs als een afwijzing van hun aanbod mochten beschouwen.
Dit geldt temeer nu B J er in zijn e-mail van 31 januari 2020 op had gewezen dat de erven graag snel horen of J “aan hun voorstel wenst te voldoen” en dat de erven “hebben aangegeven zeer sterk te overwegen om de onderhandelingen anders te beëindigen”.
Vanwege deze waarschuwing van B moest J er beducht op zijn dat een niet volledig ongeclausuleerde acceptatie van het voorstel van de erven als afwijzing van (één van de door hen) gestelde voorwaarden kon worden beschouwd.
Ingevolge artikel 3:35 BW kan J zich er, gelet op de inhoud van haar e-mail van 31 januari 2020 en daarenboven nog gelet op de door B gegeven waarschuwing, dan ook niet met succes op beroepen dat haar e-mail van 31 januari 2020 haar wil niet juist weergaf en de erven deze e-mail niet als een afwijzing van de leveringsdatum mochten begrijpen.
Met het afwijzen door J van het door de erven gedane voorstel over de leveringsdatum op 31 januari 2020 ontbrak er wilsovereenstemming tussen de erven en J over een essentieel punt van de koopovereenkomst.
Er is op 31 januari 2020 dus geen overeenkomst tussen die partijen tot stand gekomen.
Tussen J en gedaagden is niet in geschil dat de erven zich door middel van de e-mail van 3 februari 2020 vervolgens hebben teruggetrokken uit de onderhandelingen met J.
Nu er geen overeenkomst is gesloten tussen J en de erven over de drie percelen, ontberen de vorderingen van J op gedaagden een feitelijke grondslag op grond waarvan zij kunnen worden toegewezen.
De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat nietig testament over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de rechtsgeldigheid of uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme of over de wilsbekwaamheid van de erflater ten tijde van het opmaken van het testament, belt u dan gerust onze advocaat nietig testament op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de rechtsgeldigheid van een testament of over de nietigheid of vernietigbaarheid van een testament, bezoek dan onze website over het testament. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.